Nekilnojamas turtas užsienyje: ką svarbu žinoti prieš perkant?

Vis daugiau lietuvių svarsto galimybę įsigyti nekilnojamojo turto užsienyje – vieni siekia turėti antrus namus poilsiui šiltesniuose kraštuose, kiti ieško saugesnių investicijų alternatyvų, o treti planuoja persikelti gyventi ar dirbti svetur. Toks sprendimas atrodo patrauklus, tačiau kartu kelia nemažai iššūkių – nuo teisinių niuansų iki finansinių įsipareigojimų ir kultūrinių skirtumų.

Pirkimas kitoje šalyje reiškia, kad teks susidurti su kitokia teisine sistema, mokesčių tvarka ir administraciniais procesais. Tai reikalauja pasiruošimo ir atsakingumo, nes klaidos šiame etape gali kainuoti brangiai. Net smulkiausia detalė – pavyzdžiui, neteisingai suprasta sutarties sąlyga ar nepatikrinta nuosavybė – gali tapti rimta problema ateityje.

Kaip teigia italų NT teisės ekspertas Riccardo Bellini,

„Perkant būstą užsienyje, didžiausia rizika slypi ne kainoje, o nežinojime. Teisinis aiškumas – tai pagrindas saugiam sandoriui.“

Kodėl lietuviai investuoja į nekilnojamą turtą užsienyje

Pastaraisiais metais lietuviai vis aktyviau domisi nekilnojamuoju turtu užsienyje. Priežastys įvairios – nuo noro turėti poilsio vietą prie jūros iki investicijų siekiant diversifikuoti savo turtą. Globali rinka ir paprastesni tarptautiniai sandoriai šią galimybę daro prieinamą vis platesniam žmonių ratui.

Poilsio būstai ir gyvenimas šiltuose kraštuose

Viena populiariausių priežasčių – poilsio būstų įsigijimas. Tokios šalys kaip Ispanija, Portugalija, Graikija ar Italija vilioja ne tik klimatu, bet ir gyvenimo būdu. Lietuviai čia dažnai perka butus prie jūros arba vilas, kuriose gali praleisti kelis mėnesius per metus. Šis sprendimas tampa ilgalaike investicija, nes turtą galima nuomoti, kai jis nenaudojamas asmeniškai.

Investicija ir kapitalo apsauga

Kita svarbi priežastis – investicinė nauda. Dalis pirkėjų renkasi užsienio NT kaip būdą apsaugoti savo santaupas nuo infliacijos ar ekonominių svyravimų. Kai kuriose šalyse, pavyzdžiui, Lenkijoje ar Vokietijoje, NT rinka pasižymi stabilumu ir nuosaikiu kainų augimu, o tai patrauklu ilgalaikiams investuotojams.

Be to, nuomos rinka Vakarų Europoje yra labai išvystyta, todėl pirkėjai gali generuoti pasyvias pajamas net ir nebūdami toje šalyje.

Gyvenimo kokybės ir darbo galimybės

Kai kurie pirkėjai turtą įsigyja dėl gyvenimo kokybės – geresnio klimato, saugumo, švietimo ar sveikatos priežiūros sistemos. Ypač po COVID-19 pandemijos daug žmonių ieško galimybės dirbti nuotoliniu būdu iš kitų šalių.

Kaip pažymi britų nekilnojamojo turto analitikas Simon Grant,

„Per pastaruosius penkerius metus pirkėjai iš Rytų Europos vis dažniau perka būstus ne tik poilsiui, bet ir kaip naują gyvenimo būdo dalį – tarp darbo ir atostogų.“

Populiariausios kryptys lietuviams

Lietuvių dažniausiai pasirenkamos šalys NT įsigijimui:

• Ispanija – dėl klimato, prieinamų kainų ir plačios rinkos;
• Portugalija – stabilios ekonomikos ir „Golden Visa“ programos;
• Graikija – patrauklių kainų ir turizmo potencialo;
• Vokietija – ilgalaikės nuomos rinka ir teisinis stabilumas;
• Lenkija – artumas ir mažesnės įėjimo kainos.

Šios šalys siūlo ne tik patrauklias kainas, bet ir gerai išvystytą infrastruktūrą, teisinį aiškumą bei galimybę uždirbti iš nuomos.

Teisiniai aspektai ir nuosavybės apribojimai

Perkant nekilnojamą turtą užsienyje, svarbiausia užtikrinti, kad sandoris būtų teisėtas ir skaidrus. Kiekviena šalis turi savas taisykles, kurios gali smarkiai skirtis nuo Lietuvoje galiojančių normų. Todėl prieš pasirašant sutartį būtina išsamiai susipažinti su vietos teisiniais reikalavimais ir nuosavybės apribojimais.

Ar užsieniečiai gali įsigyti turtą visose šalyse

Ne visose valstybėse užsieniečiams leidžiama laisvai pirkti nekilnojamąjį turtą. Pavyzdžiui, kai kuriose Azijos ar Vidurio Rytų šalyse leidžiama įsigyti tik tam tikrų rūšių būstus arba tik su vietos partnerio dalyvavimu. Tuo tarpu daugelyje Europos Sąjungos šalių, tarp jų Ispanijoje, Portugalijoje ar Vokietijoje, ES piliečiai gali laisvai pirkti būstą be jokių apribojimų.

Vis dėlto kai kur egzistuoja specialūs reikalavimai:
Šveicarijoje – ribojamas būsto pirkimas poilsiui (tik tam tikruose regionuose).
Kroatijoje – būtinas Teisingumo ministerijos patvirtinimas, jei pirkėjas nėra ES pilietis.
Graikijoje – reikia leidimo, jei objektas yra pasienio zonoje ar netoli strateginių objektų.

Kokie dokumentai būtini pirkimui

Dažniausiai reikalingi dokumentai:

• galiojantis pasas arba asmens tapatybės kortelė;
• vietinis mokesčių mokėtojo numeris (Tax ID);
• pirkimo–pardavimo sutartis (anglų arba vietos kalba);
• notaro patvirtinimas;
• nuosavybės registro pažyma, patvirtinanti, kad turtas neturi skolų ar įkeitimų.

Kai kuriose šalyse, pvz., Ispanijoje ar Italijoje, sandoris įsigalioja tik po to, kai dokumentai įregistruojami valstybiniame žemės registre.

Kaip vyksta sandoris

Procesas paprastai susideda iš kelių žingsnių:

1. Rezervacijos sutartis – užtikrina, kad turtas nebus parduotas kitam pirkėjui.
2. Preliminari sutartis – nustato kainą, terminus ir atsiskaitymo sąlygas.
3. Notarinis patvirtinimas – sandoris įforminamas dalyvaujant notarui.
4. Registracija registre – pirkėjas įtraukiamas kaip naujasis savininkas.

Svarbu visus dokumentus versti tik sertifikuotų vertėjų ir, jei įmanoma, naudotis vietinio advokato paslaugomis.

Saugumo priemonės

Prieš įsigydami nekilnojamąjį turtą užsienyje, būtina kruopščiai įsitikinti, kad sandoris yra saugus ir teisėtas. Visų pirma reikėtų patikrinti, ar pardavėjas iš tiesų yra teisėtas savininkas ir turi visas nuosavybės teises į siūlomą objektą. Taip pat svarbu įsitikinti, kad turtas nėra įkeistas, nefigūruoja teisiniuose ginčuose ar paveldėjimo bylose.

Be to, būtina patikrinti, ar nėra neapmokėtų mokesčių, skolų komunalinėms įmonėms ar savivaldybei. Tokios finansinės prievolės dažnai pereina naujam savininkui, todėl šių duomenų patikra padeda išvengti netikėtų išlaidų ateityje.

Tik atlikus visus šiuos patikrinimus ir pasitelkus nepriklausomą advokatą, galima užtikrinti, kad sandoris bus skaidrus, o įsigytas turtas – teisiškai saugus.

Finansiniai ir mokesčių klausimai

Nekilnojamo turto pirkimas užsienyje nėra vien emocinis ar gyvenimo būdo sprendimas – tai taip pat finansinis įsipareigojimas, kurio sėkmė priklauso nuo aiškaus mokesčių ir su sandoriu susijusių išlaidų supratimo. Kiekviena valstybė turi savo sistemą, todėl svarbu iš anksto pasidomėti ne tik pirkimo kaina, bet ir papildomais kaštais, kurie gali sudaryti reikšmingą sumą.

Pirkimo mokesčiai ir papildomos išlaidos

Be būsto kainos, pirkėjai turi sumokėti įvairius mokesčius ir rinkliavas, susijusias su sandorio įforminimu. Dažniausiai į kainą įtraukiami notaro, vertėjo ir registro mokesčiai. Pavyzdžiui, Ispanijoje šie kaštai sudaro apie 10–13 % nuo būsto vertės, o Vokietijoje – iki 12 %. Į šią sumą dažnai įeina ir nekilnojamojo turto mokestis bei pirkimo sutarties įregistravimo mokestis.

Kai kuriose šalyse taikomas PVM arba žyminis mokestis, priklausantis nuo to, ar turtas naujos statybos, ar antrinės rinkos. Naujos statybos objektams taikomas PVM gali siekti 10–23 %, o senesniems būstams – vienkartinis sandorio mokestis, vadinamas „stamp duty“.

Metiniai mokesčiai

Tapus savininku, atsiranda prievolė mokėti metinius nekilnojamojo turto mokesčius. Jų dydis priklauso nuo šalies ir objekto vertės. Portugalijoje jis siekia apie 0,3–0,8 % nuo vertės, o Graikijoje – apie 0,1–1 %. Be to, jei turtas nuomojamas, reikia mokėti pajamų mokestį nuo nuomos pajamų, kuris gali siekti nuo 10 iki 30 %.

Kai kurios šalys, pavyzdžiui, Prancūzija ar Italija, taiko papildomus kapitalo prieaugio mokesčius, jei turtas parduodamas brangiau nei buvo įsigytas.

Dvigubo apmokestinimo išvengimas

Lietuva yra pasirašiusi dvigubo apmokestinimo išvengimo sutartis su daugeliu ES valstybių. Tai reiškia, kad mokestis už užsienyje įsigytą turtą arba gautas pajamas iš jo nuomos dažniausiai nėra skaičiuojamas du kartus. Tačiau būtina deklaruoti šį turtą Lietuvos mokesčių inspekcijai ir pateikti atitinkamus dokumentus, įrodančius mokesčių sumokėjimą užsienyje.

Kaip pažymi danų finansų analitikas Mikkel Sørensen,

„Pirkdami turtą kitoje šalyje, daugelis pirkėjų galvoja tik apie kainą, bet ne apie ilgalaikes išlaidas. O būtent jos dažnai lemia, ar investicija iš tiesų bus pelninga.“

Atsakingas pasiruošimas ir išsamus mokesčių planavimas leidžia išvengti netikėtumų bei užtikrina, kad investicija į užsienio turtą būtų ne tik graži, bet ir finansiškai naudinga.

Praktiniai patarimai prieš perkant būstą užsienyje

Nekilnojamojo turto pirkimas svetur – tai procesas, kuriame svarbi ne tik gera kaina ar patraukli vieta, bet ir tinkamas pasiruošimas. Kad sandoris būtų saugus ir sklandus, būtina laikytis kelių pagrindinių principų, kurie padės išvengti brangių klaidų.

Vietinė teisinė konsultacija

Pirmiausia verta pasisamdyti vietinį teisininką arba advokatą, kuris specializuojasi NT teisėje ir moka anglų kalbą. Jis padės įvertinti sutartis, patikrinti dokumentus bei įsitikinti, kad pardavėjas yra teisėtas turto savininkas. Advokatas taip pat gali paaiškinti šalies įstatymus, susijusius su paveldėjimu, mokesčiais ir nuosavybės apribojimais.

Teisininko paslaugos kainuoja gerokai mažiau nei galimos klaidos, todėl tai – investicija į ramybę ir saugumą.

Dokumentų ir skolų patikra

Prieš pasirašant sutartį, būtina gauti nuosavybės pažymą ir įsitikinti, kad turtas neturi skolų ar teisinių įsipareigojimų. Kai kuriose šalyse, pavyzdžiui, Italijoje ar Ispanijoje, galima užsisakyti oficialų išrašą iš žemės registro, kuris parodo visus ankstesnius sandorius ir įkeitimus.

Jei turtas priklauso bendrijai ar kompleksui, svarbu sužinoti, ar nėra neapmokėtų bendrijos mokesčių, nes jie gali pereiti naujam savininkui.

Pirkimas per agentūrą ar tiesiogiai

Daugelis pirkėjų renkasi bendradarbiauti su NT agentūra, nes tai suteikia papildomą saugumo jausmą. Agentūros paprastai padeda derėtis dėl kainos, ruošia dokumentus ir užtikrina, kad sandoris atitiktų vietos reikalavimus.

Vis dėlto verta žinoti, kad kai kuriose šalyse agento komisinis mokestis siekia iki 5 % nuo būsto kainos. Jei nuspręsite pirkti tiesiogiai iš savininko, pasirūpinkite, kad sutartį peržiūrėtų nepriklausomas advokatas.

Pasirašant sutartį

Pirkimo sutartis užsienyje dažnai sudaroma dviem etapais – preliminari sutartis ir galutinė notarinė sutartis. Preliminariame etape įmokamas avansas, kuris dažniausiai sudaro 5–10 % būsto kainos. Pasirašius šį dokumentą, pirkėjas įsipareigoja sandorį užbaigti per nustatytą laiką.

Svarbu, kad visos sąlygos – kaina, terminai, mokėjimo grafikas, perduodamos nuosavybės momentas – būtų aiškiai įtrauktos į sutartį abiem kalbomis. Jei sutartis sudaroma tik užsienio kalba, reikalaukite oficialaus vertimo.

Kaip pažymi prancūzų NT konsultantė Sophie Laurent,

„Saugiausias sandoris yra tas, kuriame nėra nei skubos, nei neaiškumų. Jei pardavėjas ar agentas vengia atsakyti į klausimus – tai ženklas stabtelėti.“

Gerai pasiruošęs pirkėjas išvengia ne tik finansinių rizikų, bet ir streso, kuris dažnai kyla dėl informacijos trūkumo ar per didelio pasitikėjimo nepažįstama sistema.

Dažniausios klaidos ir kaip jų išvengti

Nekilnojamojo turto pirkimas užsienyje gali tapti sėkminga investicija, tačiau tik tuo atveju, jei procesas vykdomas atsakingai. Daugelis pirkėjų susiduria su problemomis dėl skubėjimo, nežinojimo ar pernelyg didelio pasitikėjimo pardavėjais. Štai dažniausios klaidos, kurias verta žinoti iš anksto, kad jų išvengtumėte.

Nepatikrinta nuosavybė arba nelegalūs statiniai

Dažna klaida – turtas perkamas nepatikrinus jo teisėtumo ir registracijos. Kai kuriuose Viduržemio jūros regionuose vis dar pasitaiko objektų, pastatytų be leidimų arba neįregistruotų valstybiniuose registruose. Tokie pastatai gali būti įpareigoti nugriauti arba neleidžiama juose atlikti rekonstrukcijos darbų.

Prieš pasirašydami sutartį, visada gaukite oficialų išrašą iš žemės registro, kuriame nurodyta, kam priklauso turtas ir ar nėra apribojimų.

Skubotas sprendimas dėl kainos ar vietos

Emocijos dažnai nugali logiką, ypač kai kalbama apie svajonių būstą prie jūros. Tačiau skubotas sprendimas gali kainuoti brangiai. Dalis pirkėjų pasirašo sutartį po pirmos apžiūros, neįvertinę infrastruktūros, kaimynystės ar transporto galimybių.

Protinga praktika – aplankyti vietovę kelis kartus skirtingu metų laiku, pasikalbėti su vietiniais gyventojais ir išanalizuoti rinkos kainas.

Neįvertintos priežiūros ir eksploatacijos išlaidos

Užsienyje įsigytas turtas – tai ne tik pirkimo kaina, bet ir metinės išlaidos už priežiūrą, draudimą, komunalinius mokesčius ir nekilnojamojo turto mokestį. Kai kuriose šalyse bendrijų mokesčiai už bendrą infrastruktūrą (baseinus, sodus, liftus) gali siekti kelis šimtus eurų per mėnesį.

Reikia aiškiai įsivertinti, ar turtas bus naudojamas nuolat, ar tik sezoniškai, ir atitinkamai planuoti biudžetą.

Sandorio sudarymas be nepriklausomo vertėjo ar advokato

Kai kurie pirkėjai pasirašo dokumentus, visiškai nesuprasdami jų turinio. Tai ypač pavojinga, kai sutartys sudaromos tik užsienio kalba. Be kvalifikuoto vertėjo ar advokato pagalbos gali būti sunku pastebėti rizikingas ar nepalankias sąlygas.

Kaip įspėja airių tarptautinių sandorių ekspertas David O’Connor,

„Didžiausia klaida – pasitikėti vien agentūra ar pardavėju. Advokato patikra yra vienintelė garantija, kad pasirašote tai, kas iš tiesų jums naudinga.“

Kiekviena iš šių klaidų gali virsti finansiniais nuostoliais ar net teisiniais ginčais. Atsakingas pasiruošimas, kantrybė ir profesionalų pagalba – geriausia apsauga nuo nemalonių siurprizų.

Dažniausiai užduodami klausimai