Nekilnojamojo turto pardavimas – tai procesas, kuriame svarbu ne tik rasti pirkėją, bet ir tinkamai pasiruošti teisiniam bei finansiniam sandorio įforminimui. Nors iš pirmo žvilgsnio viskas atrodo paprasta – pasirašai sutartį, gauni pinigus ir perduodi raktus – iš tikrųjų NT pardavimas susijęs su daugybe teisinių niuansų, terminų bei mokesčių, apie kuriuos verta žinoti iš anksto.
Kiekvienas pardavėjas privalo įsitikinti, kad jo turtas yra tinkamai įregistruotas, neturi skolų ar teisiškai ginčijamų aspektų. Dar svarbiau – suprasti, kada reikia mokėti gyventojų pajamų mokestį (GPM), kaip apskaičiuojamas kapitalo prieaugis ir kokius dokumentus būtina pateikti notarui bei mokesčių inspekcijai.
Kada galima parduoti nekilnojamąjį turtą
Parduoti nekilnojamąjį turtą galima bet kada, kai jis įregistruotas jūsų vardu, tačiau mokesčių atžvilgiu tai nėra visada vienodai naudinga. Lietuvos teisėje numatyta, kad gyventojų pajamų mokestis (GPM) už parduotą turtą gali būti netaikomas tik tam tikrais atvejais. Todėl prieš parduodant būtina įvertinti, kiek laiko turtas buvo jūsų nuosavybėje ir kokiomis aplinkybėmis jis įgytas.
10 metų išlaikymo taisyklė
Pagal Lietuvos Respublikos Gyventojų pajamų mokesčio įstatymą, jei turtas buvo jūsų nuosavybėje ilgiau nei 10 metų, jo pardavimas nėra apmokestinamas GPM. Ši taisyklė galioja tiek gyvenamajam, tiek komerciniam turtui, nepriklausomai nuo to, ar jis buvo naudojamas asmeninėms reikmėms, ar nuomai.
Jei turtas išlaikytas trumpiau nei 10 metų, pardavimo pajamos laikomos apmokestinamosiomis. Tokiu atveju teks sumokėti 15 % GPM nuo gauto pelno (skirtumo tarp pardavimo ir įsigijimo kainos).
Išimtys: paveldėtas ir dovanotas turtas
Jeigu turtas paveldėtas arba gautas dovanų iš artimų giminaičių, taikomos išimtys. Paveldėto turto pardavimas neapmokestinamas, nepriklausomai nuo to, kiek laiko turtas buvo jūsų nuosavybėje. Panaši išimtis taikoma ir turtui, gautam dovanų iš sutuoktinio, tėvų ar vaikų.
Visais kitais atvejais taikoma bendra 10 metų taisyklė.
Pirmojo būsto pardavimo lengvata
Jei parduodamas pirmasis būstas, kuris buvo pagrindinė gyvenamoji vieta bent 2 metus, GPM taip pat netaikomas. Ši lengvata taikoma net jei turtas buvo išlaikytas trumpiau nei 10 metų. Svarbu įrodyti faktinį gyvenimą tame būste – deklaruota gyvenamoji vieta tampa esminiu įrodymu.
Kokie mokesčiai taikomi parduodant turtą
Nekilnojamojo turto pardavimas Lietuvoje dažniausiai siejamas su gyventojų pajamų mokesčiu (GPM), kuris taikomas pelnui, gautam iš sandorio. Tačiau mokesčio dydis ir taikymo sąlygos priklauso nuo to, kaip ilgai turtas buvo jūsų nuosavybėje, kokiu būdu jis įgytas ir ar buvo naudojamas asmeniniams, ar komerciniams tikslams.
Gyventojų pajamų mokestis (GPM)
Pardavus turtą, kurį turėjote mažiau nei 10 metų, nuo gautos finansinės naudos mokamas 15 % GPM. Mokestis taikomas tik nuo kapitalo prieaugio, t. y. skirtumo tarp pardavimo kainos ir įsigijimo kainos. Jei turtas buvo pirktas už 100 000 eurų ir parduotas už 130 000 eurų, apmokestinama tik 30 000 eurų suma.
Tuo tarpu, jei turtas išlaikytas ilgiau nei 10 metų arba buvo jūsų pagrindinė gyvenamoji vieta bent 2 metus, mokestis netaikomas.
Svarbu atkreipti dėmesį, kad GPM skaičiuojamas individualiai, todėl verta konsultuotis su mokesčių specialistu, ypač jei turtas buvo įgytas paveldėjimo ar dovanojimo būdu.
Išlaidos, kurias galima atskaityti
Apskaičiuojant apmokestinamą pelną, galima atimti ne tik įsigijimo kainą, bet ir su turtu susijusias išlaidas, pvz.:
- notaro ir registro mokesčius;
- vertinimo ir tarpininkavimo paslaugų kainą;
- renovacijos ar remonto darbų išlaidas (jei jos dokumentuotos sąskaitomis).
Tokiu būdu GPM mokestis skaičiuojamas tik nuo realaus pelno, o ne nuo visos pardavimo sumos.
Mokesčio deklaravimas
Pardavus turtą, pajamas reikia deklaruoti iki kitų metų gegužės 1 dienos pateikiant GPM311 deklaraciją Valstybinei mokesčių inspekcijai. Jei sandoris įvyko, pavyzdžiui, 2025 m. kovą, deklaracija teikiama iki 2026 m. gegužės 1 d.
Jei turtas buvo paveldėtas, tačiau jo pardavimas vis tiek sukelia mokestinę prievolę (pvz., ne iš artimų giminaičių), mokestis turi būti sumokėtas per 10 dienų nuo deklaracijos pateikimo.
Papildomi mokesčiai ir rinkliavos
Be GPM, gali tekti sumokėti: notaro atlyginimą (paprastai 0,45–0,5 % nuo sandorio vertės, bet ne mažiau kaip 100 €), registro įregistravimo mokestį (apie 14–30 €), tarpininkavimo komisinį mokestį, jei naudotasi NT agentūros paslaugomis.
Parduodamo turto dokumentai
Norint sklandžiai ir teisėtai parduoti nekilnojamąjį turtą, būtina pasiruošti visus reikalingus dokumentus. Tai ne tik pagreitina sandorio procesą, bet ir padeda išvengti ginčų su pirkėju ar notaru. Dalis dokumentų reikalingi įrodyti nuosavybę, kiti – patvirtinti techninę būklę ir energinį efektyvumą.
Nuosavybės dokumentai
Pirmiausia reikalingas nuosavybės teisę patvirtinantis dokumentas. Tai gali būti pirkimo–pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, dovanojimo sutartis ar mainų aktas. Šis dokumentas įrodo, kad turtas teisėtai priklauso jums ir galite juo disponuoti.
Jei turtas buvo įgytas per santuoką, gali prireikti sutuoktinio sutikimo, ypač jei nuosavybė yra bendroji jungtinė.
Nekilnojamojo turto registro išrašas
Antras svarbiausias dokumentas – išrašas iš Registrų centro Nekilnojamojo turto registro. Jame nurodyta informacija apie objektą: adresas, plotas, paskirtis, unikalus numeris ir ar nėra įkeitimų ar apribojimų. Šį išrašą galima užsisakyti elektroniniu būdu, o jo galiojimas paprastai siekia 30 dienų.
Energijos naudingumo sertifikatas
Pagal LR Statybos įstatymą, parduodant būstą būtina pateikti galiojantį energinio naudingumo sertifikatą. Jame nurodyta, kokios klasės pastatas – nuo A++ iki G. Be šio dokumento notaras netvirtins sandorio. Jei sertifikatas pasibaigęs, jį galima atnaujinti per kelias dienas pas akredituotą specialistą.
Kadastriniai matavimai ir plano kopija
Jei turtas buvo rekonstruotas, pertvarkytas ar perplanuotas, būtina pateikti atnaujintus kadastrinius matavimus. Šis dokumentas svarbus, nes nurodo tikslų objekto plotą, ribas ir paskirtį. Jei matavimai neatnaujinti daugiau kaip 10 metų, notaras gali pareikalauti juos atnaujinti prieš sandorį.
Sutartis su pirkėju
Galutinis žingsnis – pirkimo–pardavimo sutartis, kuri turi būti parengta raštu ir patvirtinta notaro. Sutartyje nurodomi visi esminiai duomenys: šalių tapatybė, kaina, atsiskaitymo būdas, nuosavybės perdavimo sąlygos ir terminai. Notaras taip pat pasirūpina, kad sandoris būtų įregistruotas valstybiniame registre.
Pirkimo–pardavimo proceso eiga
Nekilnojamojo turto pardavimo procesas Lietuvoje yra aiškiai reglamentuotas, tačiau jame dalyvauja keli etapai, kurie reikalauja tiek teisinio tikslumo, tiek aiškių susitarimų tarp šalių. Pardavėjui svarbu ne tik paruošti dokumentus, bet ir žinoti, kaip vyksta kiekvienas sandorio žingsnis – nuo pirmojo susitarimo iki nuosavybės perdavimo.
Preliminari sutartis ir avansas
Dauguma sandorių prasideda nuo preliminarios sutarties, kurioje fiksuojama pagrindinė informacija: pardavimo kaina, terminai, atsiskaitymo sąlygos, šalių įsipareigojimai ir atsakomybė. Ši sutartis yra teisiškai privaloma ir užtikrina, kad abi pusės laikysis susitarimų iki galutinio sandorio.
Kartu su preliminaria sutartimi dažnai mokamas avansas arba užstatas, kuris paprastai siekia 5–10 % būsto vertės. Jei pirkėjas atsisako sandorio be pagrįstos priežasties, avansas lieka pardavėjui. Jei sandoris neįvyksta dėl pardavėjo kaltės, avansas turi būti grąžinamas dvigubai.
Galutinė pirkimo–pardavimo sutartis
Antrasis etapas – galutinės sutarties pasirašymas, kuris visada vyksta pas notarą. Šiame etape pirkėjas ir pardavėjas patvirtina sandorį, notaras patikrina tapatybes, dokumentų galiojimą ir informuoja apie teisinius padarinius.
Svarbu užtikrinti, kad sutartyje būtų aiškiai nurodyta:
- tiksli sandorio kaina ir atsiskaitymo tvarka (pvz., bankiniu pavedimu ar kredito įstaigos depozitu);
- data, nuo kurios pirkėjas įgyja nuosavybės teisę;
- daikto perdavimo–priėmimo sąlygos.
Po sutarties pasirašymo notaras perduoda informaciją Registrų centrui, kuris įregistruoja nuosavybės pasikeitimą.
Mokesčių deklaravimas ir turto perdavimas
Pasirašius sandorį, pardavėjas privalo per 30 dienų pateikti informaciją Valstybinei mokesčių inspekcijai, o iki kitų metų gegužės 1 d. – užpildyti GPM deklaraciją. Taip pat būtina įsitikinti, kad visos sąskaitos už komunalines paslaugas yra apmokėtos iki turto perdavimo dienos.
Turto perdavimas įforminamas priėmimo–perdavimo aktu, kuriame nurodoma būsto būklė, perduodami raktai ir visi dokumentai. Šis aktas tampa įrodymu, kad nuosavybė faktiškai perėjo pirkėjui.
Dažniausios klaidos parduodant turtą
Nors nekilnojamojo turto pardavimo procesas atrodo aiškiai apibrėžtas, praktikoje daugelis pardavėjų vis dar daro klaidų, kurios vėliau sukelia finansinių nuostolių ar teisinius nesusipratimus. Dalis jų kyla iš nepakankamo pasiruošimo, kitos – dėl skubėjimo ar informacijos stokos. Žemiau apžvelgiamos dažniausiai pasitaikančios situacijos ir kaip jų išvengti.
Dokumentų neatitikimai
Viena iš dažniausių klaidų – neatnaujinti ar netikslūs dokumentai. Pardavėjai kartais nežino, kad jų būsto kadastriniai matavimai pasenę arba neatitinka faktinės situacijos po remonto ar rekonstrukcijos. Tokiu atveju notaras gali atsisakyti tvirtinti sutartį, kol duomenys nebus atnaujinti.
Svarbu pasirūpinti, kad visi dokumentai – nuo nuosavybės pažymėjimo iki energinio sertifikato – būtų galiojantys ir atitiktų realią būsto būklę.
Neįvertinti mokesčiai ir deklaracijos
Kita dažna klaida – neteisingai apskaičiuotas GPM arba pavėluotas deklaravimas. Pardavėjai dažnai pamiršta, kad mokestis taikomas tik nuo pelno, o ne nuo visos sumos, tačiau tam būtina turėti dokumentus, įrodančius įsigijimo kainą ir patirtas išlaidas.
Laiku pateikta deklaracija leidžia išvengti delspinigių ir palūkanų, todėl rekomenduojama mokesčių klausimus spręsti dar iki sandorio.
Skubotas pardavimas be rinkos įvertinimo
Kai kurie pardavėjai skuba parduoti turtą, nes bijo kainų kritimo ar nori greitų pinigų, tačiau neįvertina realios rinkos vertės. Dėl to būstas parduodamas gerokai pigiau nei galėtų būti. Prieš nustatant kainą verta kreiptis į nepriklausomą vertintoją arba peržvelgti Registrų centro duomenis apie panašių objektų sandorius.
Nepatikrinta pirkėjo finansinė galimybė
Dar viena klaida – pasitikėjimas pirkėjo pažadais. Kai sandoris vykdomas be aiškaus įrodymo, kad pirkėjas turi finansavimą (pvz., banko pažymą dėl paskolos suteikimo), rizikuojama, kad sandoris gali žlugti paskutinę minutę. Preliminari sutartis ir avansas padeda apsidrausti nuo tokių situacijų.
Nepilnas ar neteisingas perdavimo aktas
Priėmimo–perdavimo akto svarba dažnai nuvertinama. Jei šiame dokumente neaprašoma būsto būklė, vėliau gali kilti ginčų dėl sugadintos įrangos ar paslėptų defektų. Todėl prieš pasirašant aktą rekomenduojama atlikti pilną objekto apžiūrą, nufotografuoti svarbiausias vietas ir įtraukti tai į priedus.
Dažniausiai užduodami klausimai
Kada parduodant turtą reikia mokėti gyventojų pajamų mokestį (GPM)?
GPM reikia mokėti, jei turtas parduodamas per 10 metų nuo įsigijimo ir tai nėra jūsų pagrindinė gyvenamoji vieta. Mokestis netaikomas, jei turtas išlaikytas ilgiau nei 10 metų arba jame deklaruota gyvenamoji vieta bent 2 metus.
Kaip apskaičiuoti mokėtino mokesčio sumą?
Mokestis skaičiuojamas nuo kapitalo prieaugio – skirtumo tarp pardavimo ir įsigijimo kainos. Iš pajamų galima atimti notaro, registro, vertinimo bei remonto išlaidas, jei jos pagrįstos sąskaitomis.
Kokius dokumentus būtina turėti prieš parduodant?
Reikia turėti nuosavybės dokumentus (pirkimo ar paveldėjimo sutartį), registro išrašą, energijos naudingumo sertifikatą, kadastrinius matavimus ir paruoštą pirkimo–pardavimo sutartį.
Ar galima parduoti būstą, jei jis dar neišmokėtas bankui?
Taip, galima, tačiau būtina gauti banko sutikimą. Dalis gautos sumos bus panaudota likusiai paskolos daliai padengti, o likutis pervedamas pardavėjui po hipotekos išregistravimo.
Kiek kainuoja notarinis sandorio tvirtinimas?
Notaro atlygis paprastai sudaro 0,45–0,5 % nuo sandorio vertės, bet ne mažiau kaip 100 eurų. Papildomai taikomas mokestis už dokumentų rengimą ir registravimą.
Ar būtina atnaujinti energinio naudingumo sertifikatą?
Taip, jei jo galiojimas pasibaigęs. Be galiojančio sertifikato notaras negali patvirtinti pirkimo–pardavimo sutarties. Sertifikatas galioja 10 metų ir išduodamas akredituotų specialistų.
Kada reikia pateikti deklaraciją už parduotą turtą?
Pajamos iš pardavimo deklaruojamos iki kitų metų gegužės 1 d. per VMI sistemą pateikiant GPM311 formą. Jei mokestis taikomas, jį reikia sumokėti iki tos pačios datos.
Kas atsakingas už turto perdavimo aktą?
Pardavėjas ir pirkėjas pasirašo priėmimo–perdavimo aktą, kuriame aprašoma būsto būklė, perduoti raktai ir priedai. Šis dokumentas tampa įrodymu, kad turtas faktiškai perduotas pirkėjui.
Ar galima parduoti paveldėtą turtą be mokesčių?
Taip, jei turtas paveldėtas iš artimų giminaičių (tėvų, vaikų, sutuoktinio). Tokiu atveju pardavimo pajamos nėra apmokestinamos GPM, nepriklausomai nuo turto išlaikymo trukmės.
