Nekilnojamo turto perrašymas – tai procesas, kai dabartinis savininkas perduoda nuosavybės teises kitam asmeniui. Dažniausiai tai atliekama šeimos narių tarpe, dovanojant ar paveldint turtą, tačiau perrašymas gali vykti ir kitais būdais – per pirkimą, mainus ar testamento įgyvendinimą.
Šis procesas atrodo paprastas, tačiau iš tiesų reikalauja atidumo ir žinių. Kiekviena situacija – ar tai dovana, ar sandoris tarp artimųjų – turi savo teisines ir mokestines pasekmes. Netinkamai parengti dokumentai gali sukelti ginčus, mokesčių prievoles ar net sandorio pripažinimą negaliojančiu.
Kokiais būdais galima perrašyti nekilnojamą turtą
Nekilnojamo turto perrašymas gali būti atliekamas keliais teisiškai galiojančiais būdais. Kiekvienas jų turi savo niuansų, todėl svarbu pasirinkti tokį, kuris geriausiai atitinka jūsų tikslus – ar tai būtų dovana artimam žmogui, ar paveldėjimo planavimas.
Dovanojimas
Tai bene populiariausias būdas perrašyti turtą artimam asmeniui. Dovanotojas neatlygintinai perduoda nuosavybės teises kitam žmogui. Sandoris atliekamas notaro biure, o po pasirašymo naujas savininkas įregistruojamas Registrų centre. Dovanos sutartis dažnai pasirenkama šeimos narių tarpe – pavyzdžiui, kai tėvai nori perduoti butą vaikams.
Artimi giminaičiai nuo dovanojimo mokesčio atleidžiami, todėl tai ekonomiškai patrauklus sprendimas. Tačiau reikia turėti omenyje, kad dovanotojas po sandorio nebeturi teisių į turtą, nebent sutartyje numatyta kitaip.
Pirkimo–pardavimo sandoris
Kai kuriais atvejais turtas „perrašomas“ simboliškai parduodant jį už mažą sumą. Tokiu būdu teisiškai įforminama perleidimo procedūra, o abi pusės išvengia galimų ginčų dėl paveldėjimo. Šis būdas tinka tada, kai norima išlaikyti aiškią finansinę ir teisinę apskaitą, pavyzdžiui, perduodant turtą tarp juridinių asmenų ar šeimos narių.
Paveldėjimas arba testamentas
Turtas gali būti perleidžiamas ir po savininko mirties – pagal testamentą arba įstatymą. Tokiu atveju procesą prižiūri notaras, kuris išduoda paveldėjimo teisės liudijimą. Paveldėjimas yra natūralus būdas perrašyti turtą, tačiau jis reikalauja laiko, o tam tikrais atvejais gali būti taikomas paveldimo turto mokestis.
Uzufruktas – teisė naudotis iki gyvenimo pabaigos
Kai žmogus nori perrašyti turtą, bet išlaikyti galimybę jame gyventi, sudaroma panaši į dovanojimą sutartis, tačiau su papildoma sąlyga – gyvenimo pabaigos naudojimosi teisė (uzufruktas). Tokiu atveju naujas savininkas įregistruojamas kaip teisėtas turto valdytojas, tačiau dovanotojas išlieka gyventi arba naudotis turtu visą savo gyvenimą.
Kokie dokumentai reikalingi nekilnojamo turto perrašymui
Norint teisėtai perrašyti nekilnojamąjį turtą, būtina paruošti visus dokumentus, kurie įrodo savininko teises ir leidžia notarui patvirtinti sandorį. Nepakankamai paruošta dokumentacija yra viena dažniausių priežasčių, kodėl perrašymo procesas užsitęsia arba sandoris neįvyksta.
Asmens ir nuosavybės dokumentai
Pirmiausia reikia pateikti asmens tapatybės dokumentus – pasą arba asmens tapatybės kortelę. Jei turtas priklauso keliems asmenims, visi bendraturčiai privalo dalyvauti arba pateikti notaro patvirtintus sutikimus.
Savininkas taip pat turi pateikti dokumentus, įrodančius nuosavybės teisę į turtą – tai gali būti ankstesnė pirkimo–pardavimo, dovanojimo ar paveldėjimo sutartis, taip pat Registrų centro išrašas.
Sutikimai ir pareiškimai
Jei turtas priklauso sutuoktiniams, būtinas sutuoktinio sutikimas perrašymui, patvirtintas notaro. Kai kuriais atvejais, ypač jei turtas įgytas santuokos metu, be šio sutikimo sandoris laikomas negaliojančiu.
Jei turtas įkeistas bankui ar yra kitų suvaržymų, reikia kreditoriaus leidimo atlikti sandorį.
Pažymos iš Registrų centro
Prieš perrašant turtą, būtina gauti aktualų Registrų centro išrašą, kuriame nurodyta:
- kas yra turto savininkas;
- ar turtas įkeistas, areštuotas, ar suvaržytas;
- kokie priklausiniai ir paskirtis įregistruoti.
Ši pažyma padeda notarui įsitikinti, kad turtas gali būti teisėtai perleidžiamas.
Papildomi dokumentai pagal perrašymo tipą
- Dovanojimo atveju – pasiruošti dovanojimo sutarties projektą arba kreiptis į notarą, kad šis jį parengtų.
- Pirkimo–pardavimo atveju – turėti dokumentą, patvirtinantį atsiskaitymą ar sutartą kainą.
- Paveldėjimo atveju – pateikti paveldėjimo teisės liudijimą.
- Uzufrukto atveju – nurodyti naudojimosi sąlygas ir terminus.
Kai visi dokumentai pateikiami tinkamai, notaras patvirtina sandorį, o Registrų centras įregistruoja naują savininką. Nuo to momento nuosavybės teisė laikoma perleista.
Kaip vyksta perrašymo procesas žingsnis po žingsnio
Nekilnojamo turto perrašymas – tai oficialus ir aiškiai reglamentuotas procesas, kurį prižiūri notaras. Kiekvienas žingsnis yra svarbus, nes nuo jo priklauso sandorio teisėtumas ir naujojo savininko teisių įsigaliojimas.
1. Paruošiami dokumentai
Pirmiausia savininkas surenka visus reikalingus dokumentus – asmens tapatybės, nuosavybės, Registrų centro išrašą, sutuoktinio sutikimą (jei taikoma) ir, prireikus, kreditoriaus leidimą. Jei sutartis rengiama per notarą, šie dokumentai perduodami jam iš anksto, kad būtų parengtas projektas.
2. Sutarties parengimas
Notaras parengia perrašymo sutartį pagal pasirinkto tipo sandorį – dovanojimo, pirkimo–pardavimo, mainų ar kito. Šiame etape galima numatyti papildomas sąlygas, pavyzdžiui:
- teisę naudotis turtu iki gyvenimo pabaigos (uzufruktą);
- apribojimą turtą parduoti ar perleisti trečiosioms šalims be sutikimo;
- dalinio turto perdavimo sąlygas (jei turtas dalinamas tarp kelių asmenų).
3. Sandorio patvirtinimas notariškai
Pasirašant sutartį notaro akivaizdoje, abi šalys patvirtina, kad sutarties sąlygos joms suprantamos ir savanoriškai priimamos. Notaras patikrina šalių tapatybes, turto duomenis ir užtikrina, kad sandoris atitinka įstatymus.
Šis žingsnis yra būtinas, nes be notarinio patvirtinimo perrašymo sutartis neturi teisinės galios.
4. Įregistravimas Registrų centre
Po sutarties pasirašymo notaras elektroniniu būdu perduoda duomenis Registrų centrui, kuris įrašo naują savininką į turto registrą.
Nuo įregistravimo momento naujasis savininkas įgyja visapusiškas nuosavybės teises – gali turtą naudoti, parduoti ar dovanoti.
5. Mokesčių ir formalumų užbaigimas
Jeigu taikomi mokesčiai (pavyzdžiui, kai turtas parduodamas arba dovanojamas ne artimam giminaičiui), jie turi būti sumokėti per 6 mėnesius nuo sandorio dienos. Notaras informuoja apie konkrečius mokėjimo terminus ir pateikia reikiamus duomenis VMI deklaracijai.
Teisingai atliktas procesas užtikrina, kad turtas būtų perduotas teisėtai, o naujasis savininkas galėtų juo disponuoti be jokių kliūčių.
Dažniausios klaidos ir kaip jų išvengti
Nors nekilnojamo turto perrašymas atrodo gana paprastas procesas, praktikoje žmonės dažnai daro klaidų, kurios vėliau kainuoja daug laiko, nervų ir pinigų. Šios klaidos dažniausiai susijusios su skubėjimu, netiksliai parengtais dokumentais ar neįvertintomis mokestinėmis pasekmėmis.
Nepatikrinta turto teisinė būklė
Viena dažniausių klaidų – nepasitikrinamas Registrų centro išrašas prieš perrašant turtą. Jame gali būti nurodyta, kad turtas įkeistas, areštuotas ar suvaržytas, o tai reiškia, kad sandoris gali būti pripažintas negaliojančiu.
Sprendimas – visada gauti naujausią išrašą ir įsitikinti, kad turtas nėra su apribojimais.
Neaiškiai suformuluotos sutarties sąlygos
Dalis žmonių sutartis rengia savarankiškai, naudodami internete rastus šablonus. Tai pavojinga, nes net menkiausias formuluotės netikslumas gali vėliau sukelti ginčą. Pavyzdžiui, neapibrėžta, ar perrašomas visas turtas, ar tik jo dalis, kas atsako už mokesčius ar ar dovanotojas turi teisę likti gyventi turte.
Sprendimas – sutartį visada rengti per notarą arba pasikonsultuoti su teisininku.
Nepateiktas sutuoktinio sutikimas
Jei turtas įgytas santuokos metu, notaras negali tvirtinti perrašymo be sutuoktinio sutikimo. Kai kurie žmonės šį reikalavimą pamiršta, o vėliau sandoris pripažįstamas negaliojančiu.
Neįvertintos mokestinės pasekmės
Kai turtas perrašomas ne artimam giminaičiui, gali tekti mokėti dovanojimo ar pajamų mokestį. Kartais žmonės bando to išvengti nurodydami simbolinę kainą pirkimo–pardavimo sutartyje, tačiau VMI gali tokius sandorius peržiūrėti ir priskirti rinkos vertę.
Sprendimas – prieš sandorį pasitarti su notaru arba mokesčių konsultantu.
Neregistruotas sandoris
Dar viena klaida – manyti, kad pasirašyta ir notaro patvirtinta sutartis automatiškai reiškia nuosavybės perdavimą. Tai įvyksta tik tada, kai sutartis įregistruojama Registrų centre. Be registracijos naujasis savininkas teisiškai dar nelaikomas turto savininku.
Tad siekiant išvengti klaidų, svarbiausia – neskubėti, viską dokumentuoti oficialiai ir patikrinti kiekvieną detalę prieš žengiant teisinius žingsnius.
Dažniausiai užduodami kalusimai (DUK)
Ką reiškia nekilnojamo turto perrašymas?
Tai procesas, kai dabartinis savininkas perduoda nuosavybės teises kitam asmeniui – per dovanojimo, pirkimo–pardavimo, paveldėjimo ar kitos teisinės sutarties formą. Nuo šio momento naujas asmuo tampa teisėtu savininku.
Ar galima turtą perrašyti artimam giminaičiui be mokesčių?
Taip, dovanojimo atveju artimi giminaičiai (vaikai, tėvai, sutuoktiniai, anūkai, seneliai) atleidžiami nuo dovanojimo mokesčio. Turtas vis tiek turi būti notariškai patvirtintas ir įregistruotas Registrų centre.
Kiek kainuoja turto perrašymas pas notarą?
Notarinis mokestis paprastai siekia apie 0,37 % nuo turto vertės, bet ne mažiau nei 76 € ir ne daugiau nei 5 000 €. Pridedami ir Registrų centro mokesčiai – dažniausiai nuo 8 iki 20 €.
Ar galima turtą perrašyti už simbolinę kainą?
Taip, galima sudaryti pirkimo–pardavimo sutartį už simbolinę sumą, tačiau ji vis tiek bus laikoma sandoriu ir gali būti vertinama mokesčių inspekcijos pagal rinkos vertę. Todėl rekomenduojama pasikonsultuoti su notarų biuru ar VMI.
Kuo dovanojimo sutartis skiriasi nuo testamento?
Dovanojimo sutartis įsigalioja iškart, kai ją pasirašo abi šalys, o testamentas – tik po testatoriaus mirties. Dovana negali būti lengvai atšaukta, o testamentą galima keisti neribotą kiekį kartų.
Ar reikia sutuoktinio sutikimo perrašant turtą?
Taip, jei turtas įgytas santuokos metu ir priklauso abiem sutuoktiniams. Sutikimas turi būti patvirtintas notaro. Jei turtas asmeninis (paveldėtas ar įgytas iki santuokos), sutikimas nebūtinas.
Ar galima išlaikyti teisę gyventi turte po perrašymo?
Taip, sutartyje galima numatyti uzufruktą – teisę naudotis turtu iki gyvenimo pabaigos. Tai populiarus būdas perrašant turtą vaikams ar artimiems giminaičiams.
Kas nutinka, jei turtas perrašomas, bet neįregistruojamas Registrų centre?
Tokiu atveju nuosavybės teisė laikoma neperduota – teisiškai savininku vis dar išlieka ankstesnis turėtojas. Tik registracija Registrų centre suteikia naujam savininkui visas teises į turtą.
Ar galima perrašyti turtą juridiniam asmeniui?
Taip, tačiau tokiu atveju procesas laikomas komerciniu sandoriu. Notaras privalo įvertinti įmonės įgaliojimus, o gali būti taikomi papildomi mokesčiai ar apskaitos reikalavimai.
Ar galima perrašyti tik dalį nekilnojamo turto?
Taip, galima perleisti tik dalį turto – pavyzdžiui, 50 % nuosavybės teisių. Tokiu atveju būtina tiksliai nurodyti perleidžiamą dalį sutartyje ir įregistruoti pakeitimą Registrų centre.
