Nekilnojamo turto pardavimas neišlaikius 10 metų: kokie mokesčiai taikomi?

Nekilnojamojo turto pardavimas Lietuvoje yra aiškiai reglamentuotas, o vienas svarbiausių kriterijų — kiek laiko turtas buvo išlaikytas nuo jo įsigijimo dienos. Jei NT parduodamas nepraėjus 10 metų nuo įsigijimo, dažniausiai atsiranda prievolė mokėti gyventojų pajamų mokestį (GPM). Iš pirmo žvilgsnio taisyklės atrodo paprastos, tačiau praktikoje jų taikymas kelia daug klausimų: kada skaičiuojamas terminas, kokios išlaidos gali būti atskaitomos, kada taikomos išimtys ir kaip teisingai apskaičiuoti mokėtiną sumą.

Kada taikoma 10 metų taisyklė?

Lietuvos mokesčių sistema numato, kad parduodant nekilnojamąjį turtą, kuris buvo įsigytas nuosavybėn prieš mažiau nei 10 metų, gautos pajamos (pelno dalis) gali būti apmokestinamos GPM. Terminas laikomas nuo turto įsigijimo dienos iki pardavimo sutarties pasirašymo.

Toliau pateikiami svarbiausi aspektai, kurie nustato, ar 10 metų taisyklė taikoma konkrečiu atveju:

• NT įsigijimo data — tai data, nurodyta pirkimo–pardavimo sutartyje, paveldėjimo dokumente ar dovanojimo akte.
• Taikoma visam nekilnojamam turtui: butams, namams, žemės sklypams, garažams, sodams ir pan.
• Jei NT įsigytas paveldėjimo būdu, terminas skaičiuojamas nuo paveldėtojo turto įsigijimo dienos, o ne nuo paveldėtojo gavimo datos.
• Jei NT įsigytas dovanojimo būdu, terminas skaičiuojamas nuo dovanos gavimo dienos, nebent turtas dovanotas iš artimo giminaičio — tada galioja išimtis.
• Jei NT buvo statomas, įsigijimo data laikoma statybos užbaigimo aktas arba pirmoji registracija.

Trumpai tariant, 10 metų taisyklė apsaugo nuo spekuliatyvaus NT perpardavimo ir yra taikoma daugeliu standartinių atvejų, tačiau egzistuoja ir svarbios išimtys, kurias aptarsime kituose skyriuose.

Kokie mokesčiai taikomi parduodant NT neišlaikius 10 metų?

Parduodant nekilnojamąjį turtą, kuris išlaikytas trumpiau nei 10 metų, pagrindinis mokestis yra gyventojų pajamų mokestis (GPM).
Mokesčio dydis priklauso nuo kelių faktorių:

• kiek pelno gaunama iš pardavimo;
• ar turtas buvo naudojamas savo gyvenamajai vietai;
• ar parduodamas paveldėtas, dovanotas ar pirktas NT;
• ar yra dokumentais pagrįstos išlaidos (remontai, rekonstrukcijos, pirkimo išlaidos, tarpininkavimas).

Kada GPM mokėti nereikia?

Nors daugeliu atvejų parduodant nekilnojamąjį turtą neišlaikius 10 metų tenka mokėti GPM, egzistuoja kelios itin svarbios išimtys, kurios leidžia mokesčio išvengti visiškai teisėtai. Šios nuostatos itin reikšmingos tais atvejais, kai žmogus parduoda vienintelį būstą, paveldėtą ar dovanotą turtą, arba kai NT buvo naudojamas kaip deklaruota gyvenamoji vieta.

1. Pardavėjas parduoda vienintelį gyvenamąjį būstą

GPM nėra mokamas, jei:

• būste deklaruota gyvenamoji vieta bent 2 metus iš eilės iki pardavimo,
  arba
• būstas buvo parduotas praėjus ne daugiau kaip vieniems metams po deklaravimo, tačiau žmogus turėjo rimtą priežastį išsikelti (pvz., šeimos augimas, persikraustymas dėl darbo).

Ši išimtis taikoma tik gyvenamosios paskirties NT — ne garažams, žemės sklypams ar komercinėms patalpoms.

2. Paveldėtas turtas iš artimųjų

GPM nereikia mokėti, jei turtas buvo paveldėtas iš:

• tėvų,
• vaikų,
• sutuoktinio,
• senelių,
• vaikaičių,
• brolių ar seserų.

Svarbu: įsigijimo data skaičiuojama nuo pradinio savininko, o ne paveldėtojo.

3. Dovanotas turtas iš artimo giminaičio

Jeigu NT padovanojo artimas šeimos narys (tie patys asmenys kaip paveldėjimo atveju), tai:

• GPM nuo pardavimo nemokamas,
• tačiau turi būti pagrįsta dovanos vertė (dažniausiai notarų aktuose).

4. Pajamos neviršija 120 VDU per metus

Ši riba galioja visoms gyventojo pajamoms bendrai.
Jeigu per kalendorinius metus gautos pajamos (įskaitant NT pardavimo pelną) neviršija 120 VDU, GPM tarifas taikomas tik viršijimo daliai.

5. Pardavimo kaina lygi įsigijimo kainai (pelno nėra)

Jeigu:

• NT parduodamas ta pačia ar mažesne kaina, nei buvo įsigytas,
• arba remontų / rekonstrukcijų išlaidos padengia pelną,

mokesčio taip pat nėra, nes GPM skaičiuojamas tik nuo pelno dalies, o ne nuo visos sumos.

6. Turtas buvo padalytas po skyrybų

Jeigu turtas gyventojams priklausė sutuoktiniams bendrosios jungtinės nuosavybės teise, laikoma, kad:

• įsigijimo data yra bendra,
• išlaikymo terminas skaičiuojamas nuo pirminio įsigijimo,
• todėl gali būti, kad 10 metų terminas jau suėjo.

Tokiais atvejais dažnai GPM mokėti nereikia.

7. NT parduoda nepilnametis arba asmuo su specialiu teisiniu statusu

Pajamos tokiu atveju:

• deklaruojamos tėvų ar globėjų,
• o kai kuriais atvejais yra papildomų išimčių (priklausomai nuo regiono ir teisinės situacijos).

Trumpai

Jeigu NT yra:

• vienintelis būstas,
• paveldėtas ar dovanotas iš artimųjų,
• parduodamas be pelno,

— GPM mokėti nereikia.

Kaip apskaičiuoti mokėtiną mokestį?

Gyventojų pajamų mokestis (GPM) skaičiuojamas ne nuo visos pardavimo sumos, o tik nuo pelno, t. y. skirtumo tarp pardavimo ir įsigijimo kainos, atėmus pagrįstas išlaidas.
Svarbiausia — visos išlaidos turi būti dokumentuotos: sąskaitos, darbų atlikimo aktai, banko pavedimai, pirkimo–pardavimo sutartys.

Bendra GPM skaičiavimo formulė

Pelno suma = Pardavimo kaina – (Įsigijimo kaina + Dokumentais pagrįstos išlaidos)
Mokestis = Pelno suma × 15 %
(arba 20 %, jei viršijama 120 VDU riba per metus)

Dokumentais pagrįstomis išlaidomis gali būti:

• remontas ir rekonstrukcija;
• tarpininkavimo išlaidos;
• vertinimo paslaugos;
• projektavimo ir statybos leidimų išlaidos;
• sandorio mokesčiai, vertimai.

Skaičiavimo pavyzdžiai: kaip susidaro GPM suma realiose situacijose

Norint suprasti, kiek mokesčių gali tekti sumokėti pardavus nekilnojamąjį turtą neišlaikius 10 metų, svarbu įvertinti ne tik pardavimo kainą, bet ir visas dokumentais pagrįstas išlaidas. Žemiau pateikiami keturi realistiški scenarijai, kurie padės aiškiai suprasti, kaip ir kodėl susidaro mokėtina suma.

Pavyzdys 1. Standartinis NT pardavimas su pelnu

Įsivaizduokime, kad būstas buvo įsigytas už 80 000 €, o po kelių metų parduotas už 110 000 €. Per tą laiką atliktas 5 000 € vertės remontas ir patirtos 500 € notaro bei vertimų išlaidos.
Tokiu atveju pelnas apskaičiuojamas taip:

Pelnas = 110 000 € – (80 000 € + 5 000 € + 500 €) = 24 500 €.

Kadangi pelnas neviršija 120 VDU ribos, visam šiam pelnui taikomas 15 % GPM tarifas, todėl mokestis sudaro 3 675 €. Tai klasikinis scenarijus žmonėms, kurie įsigyja turtą, jį minimaliai atnaujina ir parduoda po kelių metų.

Pavyzdys 2. Pardavimas be pelno

Jeigu turtas parduodamas ta pačia kaina, už kurią buvo įsigytas, pavyzdžiui — pirktas už 70 000 € ir parduotas už tiek pat — mokesčio mokėti nereikia.
GPM taikomas tik tuo atveju, jei egzistuoja pelnas, o šiuo atveju jo nėra.
Tai dažnas atvejis, kai rinkoje kainos nepasikeičia arba objektas turi defektų, kurių neapsimoka remontuoti prieš pardavimą.

Pavyzdys 3. Pardavimo atvejis, kai netaikoma gyvenamosios vietos išimtis

Kartais žmonės parduoda savo vienintelį būstą manydami, kad dėl deklaruotos gyvenamosios vietos GPM mokėti nereikės. Tačiau išimtis galioja tik tada, kai būste deklaruojama ne trumpiau nei 2 metus iš eilės.
Pavyzdžiui, NT buvo pirktas 2020 m., gyvenamoji vieta deklaruota tik nuo 2021 m., o pardavimas įvyksta 2023 m. — reiškia, deklaravimo trukmė siekia vos vienerius metus. Tokiu atveju išimtis netaikoma, ir GPM turi būti sumokėtas nuo pelno.

Pavyzdys 4. Pelno dalis viršija 120 VDU ribą

Didelės vertės sandoriuose gali būti pasiekiama riba, kai pelnas patenka į aukštesnį mokesčio tarifą.
Pavyzdžiui, jei iš NT pardavimo per metus deklaruojama 240 000 € pelno, o tuo metu 120 VDU riba sudaro maždaug 200 400 €, tai:

• 200 400 € apmokestinama 15 % tarifu,
• o likusi pelno dalis — 39 600 € — jau patenka į 20 % tarifo zoną.

Tokie atvejai nėra dažni, tačiau aktualūs tiems, kurie valdo daugiau NT arba vykdo didelio masto projektus.

Eksperto pastaba

Mokesčių suma neretai padidėja tik dėl to, kad žmonės nepateikia remonto ar tarpininkavimo išlaidų dokumentų. Valstybinė mokesčių inspekcija gali paprašyti papildomų įrodymų net už kelis paskutinius metus, todėl visi darbų aktai, kvitai ir pavedimai turėtų būti saugomi ne trumpiau kaip 10 metų.

Tai ne tik sumažina mokestinę naštą, bet ir leidžia išvengti ginčų bei korekcijų deklaruojant pajamas.

Dažniausios klaidos parduodant NT neišlaikius 10 metų

Nors GPM taisyklės atrodo aiškios, praktikoje NT pardavėjai daro daug pasikartojančių klaidų, kurios gali lemti didesnį mokestį, ginčus su VMI arba net delspinigius. Šioje dalyje apžvelgiamos dažniausios situacijos, su kuriomis susiduria gyventojai, parduodantys NT nepraėjus 10 metų nuo įsigijimo.

1. Netinkamai apskaičiuota įsigijimo data

Tai viena dažniausių klaidų. Žmonės neretai klaidingai mano, kad 10 metų skaičiuojama:

• nuo gyvenamosios vietos deklaravimo,
• nuo kreditavimo sutarties datos,
• ar nuo remonto pabaigos.

Iš tiesų įsigijimo data visada yra nurodyta pirkimo–pardavimo, paveldėjimo ar dovanojimo dokumente. Netiksli data gali lemti, kad žmogus neteisingai mano, jog GPM mokėti nereikia.

2. Nesaugomi remonto dokumentai

Siekiant sumažinti mokėtiną GPM, būtina pateikti dokumentais pagrįstas išlaidas:

• medžiagų pirkimo kvitus,
• darbų atlikimo aktus,
• tarpininkavimo paslaugų sąskaitas,
• vertimo ar notarų kvitus.

Jei jų nėra — VMI laikys, kad išlaidos lygi 0, o mokestis bus didesnis.
Tai ypač aktualu senesniems būstams, kurie dažnai remontuojami etapais.

3. Neteisingai taikoma „vienintelio būsto“ išimtis

Žmonės dažnai įsitikinę, kad jei butas yra jų vienintelis, jie automatiškai nemoka GPM. Deja, taip nėra.
Išimtis taikoma tik tada, kai:

• deklaruota gyvenamoji vieta nepertraukiamai 2 metus,
• arba yra pagrįsta išimtis (pvz., būstas parduotas per 1 metus dėl objektyvių pokyčių).

Jei deklaracija truko trumpiau — GPM vis tiek mokamas.

4. Neįtraukiami visi sandorio kaštai

Kai kurie pardavėjai pamiršta, kad įsigijimo vertė nėra vien tik sumokėta kaina. Į ją taip pat gali patekti:

• notaro išlaidos,
• įregistravimo kaštai,
• turto vertinimas,
• laikotarpio tarpininkavimo mokestis.

Šios sumos gali ženkliai sumažinti pelno dalį, todėl jų neišskaičiavus — permokamas mokestis.

5. Parduodamas būstas, kuriame nebuvo deklaruota gyvenamoji vieta

Net jei gyventa realiai, tačiau deklaracija nebuvo atlikta — VMI laikys, kad gyvenamoji vieta nedeklaruota, todėl išimtis netaikoma.
Deklaracijos nebuvimas yra viena brangiausių techninių klaidų.

6. Pavėluotas pajamų deklaravimas

GPM turi būti deklaruotas kitų metų deklaracijoje (iki gegužės 1 d.).
Pavėlavus gali būti skiriami delspinigiai ir baudos, ypač jei pardavimas įvyko už didesnę sumą.

7. Klaidos skaičiuojant 120 VDU ribą

Kai žmonės turi didesnių pajamų (pvz., parduoda kelis objektus), dažnai pamiršta, kad:

• 120 VDU skaičiuojama nuo visų metinių pajamų kartu,
• viršijimo daliai taikomas 20 % tarifas.

Tai ypač svarbu tiems, kas valdo daugiau nei vieną NT.

Kaip sumažinti mokestinę naštą teisėtai?

Norint sumažinti mokėtiną GPM parduodant nekilnojamąjį turtą neišlaikius 10 metų, svarbiausia teisingai apskaičiuoti pelną ir pasinaudoti visomis teisėtomis lengvatomis. Mokestis skaičiuojamas tik nuo realaus pelno, todėl dokumentais pagrįstos išlaidos, deklaravimo laikotarpis ir tiksli įsigijimo data gali turėti esminės įtakos galutinei sumai. Gerai pasiruošus ir tinkamai įvertinus savo situaciją, GPM gali būti ne tik mažesnis, bet kai kuriais atvejais – visiškai netaikomas.

Ką svarbu įsidėmėti prieš parduodant NT neišlaikius 10 metų

Parduodant nekilnojamąjį turtą dar nepasiekus 10 metų ribos svarbiausia suprasti, kad GPM mokamas tik nuo tikrojo pelno, todėl prieš skaičiuojant mokestį būtina surinkti visus dokumentais pagrįstus kaštus: remonto išlaidas, tarpininkavimo mokestį, notaro ir registravimo sąskaitas. Šios sumos mažina apmokestinamą pelną ir neretai leidžia GPM išvengti visiškai.

Taip pat būtina tiksliai įvertinti deklaravimo laikotarpį. Jei būste gyvenamoji vieta deklaruota nepertraukiamai dvejus metus, mokesčio mokėti nereikia, net jei turtas parduodamas su pelnu. Ne mažiau svarbu atkreipti dėmesį į įsigijimo datą — paveldėjimo atvejais ji skaičiuojama nuo ankstesnio savininko, todėl kartais 10 metų terminas yra jau pasibaigęs.

Trumpai tariant, dauguma mokestinių rizikų kyla dėl netikslumų ar informacijos stokos, todėl nuoseklus pasiruošimas ir dokumentų patikra leidžia sumažinti mokestinę naštą ir išvengti nemalonių staigmenų.